Porez na izdavanje stana u Srbiji: koliko se plaća

Za fizičko lice koje izdaje svoj stan u zakup, stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20%.

Međutim, taj procenat se ne obračunava automatski na ceo iznos kirije, već na poresku osnovicu, a ona se u standardnoj varijanti dobija tako što se bruto prihod umanji za normirane troškove od 25%.

Upravo zbog toga efektivno poresko opterećenje u najčešćem slučaju iznosi 15% od ugovorene zakupnine.

Prema podacima iz Poreske uprave, formula izgleda ovako:

• bruto kirija
• minus 25% normiranih troškova
• na preostali iznos obračunava se 20% poreza

Kad se računa do kraja, 20% od 75% bruto prihoda daje efektivnih 15% od pune kirije.

Kako izgleda računica u praksi

Najlakše je kroz primer. Ako stan izdajete za 500 evra mesečno u dinarskoj protivvrednosti, država ne računa porez odmah na ceo iznos, već prvo priznaje 25% normiranih troškova.

Oporezivi deo ostaje 75% zakupnine. Na taj deo se primenjuje stopa od 20%. Rezultat je da stvarni porez iznosi 15% od ukupne kirije.

Primer 1: kirija 40.000 dinara

U takvoj situaciji mesečna poreska obaveza iznosi 6.000 dinara. To je upravo 15% od 40.000 dinara.

Primer 2: kirija 70.000 dinara

Kod veće kirije princip ostaje isti. Nema posebne progresivne stope samo zato što je zakupnina viša.

Osnovna stopa za prihod od nepokretnosti ostaje 20%, uz standardno umanjenje osnovice za 25% normiranih troškova, osim ako tražite da vam se priznaju stvarni troškovi uz dokaze.

Zanimljivost: Stručnjaci iz ImoNova A primećuju da se pri kupovini stanova sve više procenjuju mikrolokacija i potencijal za izdavanje, jer investitorima sama cena kvadrata više nije dovoljna za donošenje odluke.

Šta su normirani troškovi i zašto su važni

Normirani troškovi su zakonski priznato umanjenje prihoda. Ideja je jednostavna: vlasnik stana ima određene rashode oko izdavanja, pa država unapred priznaje 25% troškova, bez potrebe da svaki račun posebno dokazujete.

Zato u najvećem broju slučajeva građani ni ne ulaze u komplikovanije dokazivanje stvarnih izdataka.

Ipak, zakon ostavlja mogućnost da umesto normiranih troškova tražite priznavanje stvarnih troškova, ako za njih imate dokaze.

To može imati smisla kada su realni rashodi zaista visoki i kada mogu jasno da se povežu sa prihodom od zakupa. U suprotnom, mnogima je praktičnije da ostanu na standardnih 25%, jer je postupak jednostavniji i predvidljiviji.

Ko prijavljuje i plaća porez, vlasnik ili zakupac

Ovde nastaje dosta zabune, jer odgovor zavisi od toga kome izdajete stan. Kada fizičko lice izdaje stan drugom fizičkom licu, poresku obavezu praktično nosi zakupodavac, odnosno vlasnik koji ostvaruje prihod.

Kada stan izdajete pravnom licu ili preduzetniku, situacija je drugačija: tada zakupac, kao isplatilac, obračunava i plaća porez po odbitku.

To u praksi znači sledeće:

Ako izdajete stan građaninu

Vlasnik stana vodi računa o prijavi i plaćanju poreza na prihod od zakupa. Za mnoge privatne stanodavce upravo je to tipična situacija.

Ako izdajete stan firmi ili preduzetniku

Firma ili preduzetnik obračunava porez po odbitku i podnosi prijavu po odgovarajućem obrascu. Vlasniku je i dalje važno da ugovor bude jasno sastavljen i da zna kako je porez tretiran u ugovorenoj ceni, ali tehnički deo prijave tada ne radi on lično.

Upravo zato je važno da u ugovoru bude precizno navedeno da li je zakupnina ugovorena kao bruto iznos ili kao neto iznos koji vlasnik želi da primi, pošto od toga zavisi kako će stranke tumačiti konačnu obavezu i koliki će stvarni trošak snositi zakupac kada je reč o firmi.

Kako i kada se podnosi prijava

Poreska uprava koristi obrazac PP OPO za prijavljivanje poreza samooporezivanjem kada je obveznik fizičko lice koje samo obračunava obavezu.

Na sajtu Poreske uprave dostupan je i kalkulator za prihod od nepokretnosti, koji pomaže da brzo proverite iznos poreza, kamata i ukupne obaveze.

Rok za podnošenje prijave kod prihoda koji se oporezuju samooporezivanjem je 30 dana od dana ostvarivanja prihoda. To je rok koji je važan za građane koji samostalno prijavljuju porez.

Ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, onda se prijava podnosi po režimu poreza po odbitku, pa se primenjuju pravila za obračun od strane isplatioca.

Za stanodavca to znači da nije pametno čekati kraj godine i onda razmišljati o prijavi. Poreski tretman zakupa nije zamišljen kao jednokratna godišnja obaveza, već kao redovno prijavljivanje prihoda u propisanom roku.

Da li se na izdavanje stana plaćaju i doprinosi

U uobičajenoj situaciji kada fizičko lice ostvaruje prihod od izdavanja svog stana, tema je porez na prihod od nepokretnosti.

Doprinosi za obavezno socijalno osiguranje nisu ono što se standardno vezuje za klasičan prihod od zakupa stana na isti način kao za zaradu ili određene druge vrste prihoda.

Sam obrazac PP OPO jeste širi obrazac koji služi i za prihode kod kojih postoje doprinosi, ali kod prihoda od nepokretnosti osnovna obaveza o kojoj se govori jeste porez na prihod od zakupa.

Drugim rečima, kada ljudi u praksi pitaju “koliki je porez na stan koji izdajem”, odgovor se najčešće svodi na onu računicu od 20% na osnovicu umanjenu za 25% normiranih troškova.

Da li postoje još neke poreske obaveze koje ljudi mešaju sa porezom na zakup

Postoje dve stvari koje se često pomešaju sa porezom na izdavanje stana.

Prva je porez na imovinu. On postoji nezavisno od toga da li stan izdajete ili ne, pošto je vezan za vlasništvo nad nepokretnošću, a ne za samu zakupninu. Zato nije isto kad neko kaže “plaćam porez na stan” i kad kaže “plaćam porez na kiriju”. To su dva različita nameta.

Druga je godišnji porez na dohodak građana. Ako zbir vaših oporezivih prihoda u toku godine pređe zakonski prag, može se otvoriti i ta obaveza.

Za godišnji porez za 2025. godinu prag je 5.439.096 dinara, odnosno trostruki iznos prosečne godišnje zarade, a prijava se podnosi do 15. maja 2026. godine.

Za većinu građana koji izdaju jedan stan po prosečnoj tržišnoj ceni to nije glavna tema, ali kod većih prihoda svakako nije nešto što treba zanemariti.

Na šta posebno treba obratiti pažnju u praksi

Kod izdavanja stana, sitni propusti u ugovoru, prijavi prihoda ili načinu obračuna poreza lako mogu da naprave veći problem nego što vlasnik u početku očekuje.

Ugovor mora biti jasan

Bez obzira da li stan izdajete studentu, porodici ili firmi, ugovor bi trebalo da jasno navede iznos zakupnine, rok plaćanja, trajanje zakupa i obavezu snošenja pojedinih troškova.

Dobar ugovor olakšava i dokazivanje stvarnog prihoda pred Poreskom upravom.

Ne oslanjajte se na neformCalne savete

Na domaćem tržištu nekretnina i dalje kruži dosta polutačnih informacija, posebno onih da je “porez 20% na celu kiriju” ili da “ako nema overe ugovora nema ni obaveze”.

Prvo nije precizno jer se u standardnom slučaju priznaje 25% normiranih troškova. Drugo je rizično, jer poreska obaveza ne nestaje samo zato što je zakup neformalno ugovoren.

Koristite zvanični kalkulator

Poreska uprava ima svoj kalkulator za obračun poreza na prihod od nepokretnosti. Za svakoga ko želi brzu proveru, to je korisna polazna tačka, posebno kada se uz porez računa i eventualna kamata zbog kašnjenja.

Zaključak

Porez na izdavanje stana u Srbiji, kada ga ostvaruje fizičko lice u tipičnoj situaciji, najčešće se svede na efektivnih 15% od ugovorene kirije. Razlog je jednostavan: stopa poreza iznosi 20%, ali se pre toga priznaje 25% normiranih troškova.

Najveće greške nastaju kada se pomešaju puna poreska stopa i stvarni efekat na kiriju, kao i kada se ne razlikuje izdavanje fizičkom licu od izdavanja firmi. Ko zna tu razliku i prijavu podnosi na vreme, već je rešio najveći deo problema.